Иногда старый дом сносят, а жильцам взамен дают деньги или новую квартиру — это делается не хаотично, а по специальным городским программам обновления жилья. Если вы присматриваете квартиру и слышите от продавца или риелтора «дом идёт под снос» или «дом попал под КРТ», разобраться, что это значит на практике, стоит до того, как принимать решение о покупке, а не после.
В Екатеринбурге таких программ фактически две, и их легко перепутать. Более старая называется РЗТ (развитие застроенных территорий) — она касается только домов, которые официально, через специальную комиссию, признаны аварийными, то есть непригодными для проживания. Более новая и гораздо более широкая — КРТ (комплексное развитие территорий): это федеральный механизм, из-за которого под снос может попасть даже дом, который выглядит вполне нормально и жить в нём формально можно. Ниже — именно про КРТ, а РЗТ упоминаем только для того, чтобы вы не перепутали одну программу с другой при поиске информации о конкретном доме.
По каким признакам дом может попасть под КРТ
Для РЗТ всё просто: специальная комиссия официально признаёт конкретный дом аварийным, и только тогда он попадает в эту программу. С КРТ сложнее — решение принимается не по одному дому, а сразу по целому кварталу или району. В границы такой территории попадают дома, которые формально подходят под ряд критериев:
- высота — до пяти этажей;
- год постройки — до 1970 года включительно;
- отсутствие централизованных инженерных сетей;
- плохое техническое состояние, даже без официального признания аварийности.
Официального признания дома аварийным для попадания под КРТ не требуется. Именно поэтому дом может выглядеть вполне пригодным для жизни и всё равно оказаться в границах программы — просто потому что подходит по возрасту и типу застройки, а не по фактическому состоянию стен и коммуникаций.
Сколько домов в городе может попасть под программу
По оценкам городской администрации, под критерии КРТ формально подходит свыше 1,3 тысячи построек в Екатеринбурге. Отдельно выделено порядка 70 площадок с ветхим малоэтажным фондом, которые планируется расселять в первую очередь.
Такой масштаб означает, что под критерии может попасть вполне обычная советская пятиэтажка, ничем внешне не выделяющаяся среди соседних домов, — соответствие возрасту и типу постройки уже само по себе основание для включения в программу. Поэтому цифры выше стоит воспринимать как общий ориентир, а не точный прогноз: актуальный статус конкретного дома всегда лучше проверять по адресу, а не полагаться на то, что «раз дом обычный, значит, не попадёт».
Как принимается решение по конкретному дому
Процедура состоит из нескольких последовательных этапов:
- Администрация готовит и публикует на своём сайте проект решения по конкретной территории.
- Если дом официально не признан аварийным, собственники проводят общее собрание — не менее 30 дней на принятие решения, для включения дома в границы КРТ нужно набрать не менее двух третей голосов.
- Принятое решение публикуется как правовой акт, после чего власти проводят торги для поиска застройщика.
- Утверждается документация по планировке территории — после этого момента отказаться от участия в КРТ уже нельзя.
- Снос и новое строительство идут поэтапно, по очереди согласно этой документации.
Как проверить статус конкретного дома
Быстрее всего посмотреть раздел ГИЗ/КРТ на официальном портале администрации Екатеринбурга — там публикуются проекты решений и извещения о торгах по конкретным адресам. Искать имеет смысл именно по адресу интересующего дома, а не по названию района или квартала: границы территорий КРТ не всегда совпадают с привычными границами районов, и дом на одной стороне улицы может входить в программу, а на другой — нет.
Если информации на сайте недостаточно или она выглядит устаревшей, разумно обратиться в администрацию города напрямую с письменным запросом об актуальном статусе дома — устного ответа по телефону для серьёзного решения о покупке обычно недостаточно.
Можно ли исключить дом из программы
Собственники вправе инициировать исключение дома из КРТ практически на любом этапе — вплоть до утверждения документации по планировке территории. Для этого нужны голоса не менее трети собственников дома, проголосовавших против участия в программе.
Здесь есть практическая ловушка: даже если формального решения об исключении так и не приняли, сам факт активного сопротивления части жильцов — сигнал, что судьба дома может оказаться не такой предсказуемой, как показывает официальный статус на сайте. После утверждения документации по планировке территории изменить статус уже нельзя ни при каком количестве голосов — это последняя точка, после которой дом гарантированно пойдёт по программе.
Что это означает для покупателя квартиры
Компенсация зависит не только от решения собственника, но и от состава его семьи. По умолчанию можно выбрать между рыночной денежной компенсацией (с учётом доли в общем имуществе и земельном участке) и равнозначной квартирой — не меньше по площади и числу комнат, при желании даже больше в зачёт стоимости старой. Но если среди собственников или проживающих есть несовершеннолетние или недееспособные члены семьи, денежную компенсацию получить нельзя — закон в этом случае допускает только предоставление жилья в натуре. Это стоит учитывать заранее, если планируется покупка квартиры именно ради последующего попадания под КРТ.
Если денежная компенсация уже получена, а другого жилья для проживания нет, закон разрешает оставаться в старой квартире ещё полгода. Сроки реализации всей программы обычно немаленькие — полный цикл по площадке нередко занимает 10–15 лет, хотя отдельные участки расселяются заметно быстрее среднего. Точную дату сноса конкретного дома заранее узнать обычно невозможно.
Практический вывод для покупателя
Включение дома в программу КРТ — не автоматический повод отказываться от покупки: компенсация в большинстве случаев рыночная, а иногда даже выше рынка из-за самого факта готовящегося расселения. Но это фактор неопределённости по срокам и условиям, который стоит закладывать в решение — особенно если планируется долгосрочное проживание, а не расчёт на скорое переселение.
Если квартира интересна именно из-за перспективы КРТ, разумно уточнять актуальный статус дома и условия программы непосредственно перед сделкой, а не полагаться на информацию многолетней давности — правила и границы территорий периодически пересматриваются. Но статус по КРТ — лишь один из факторов: комплексная проверка объекта и продавца перед сделкой снижает и остальные риски, которые на глаз не видны.
Не знаете, с чего начать проверку?
Подготовили список документов, которые полезно запросить у продавца перед сделкой, чтобы заранее заметить возможные риски и ограничения.
Заполните форму — отправим файл бесплатно!